Sijoitusasuntojen omistajat ovat hyvin perillä verotuksesta.
Omistusasunnoissa asuville verotuksen kotitalousvähennys on tuttu asia, mutta silti siitä herää runsaasti kysymyksiä vuosittain. Veronmaksajien lakiasianjohtaja Vesa Korpela kertoo sen johtuvan vähennyksiin ilmoitettavien asioiden vaihtelevuudesta.
– Työmatkan ilmoittamiseen opitaan helposti, koska systeemi on joka vuosi sama. Muutoin asiakkailta ilmenee paljon kysymyksiä.
Kotitalousvähennys on tällä haavaa 40 % teetetystä työstä. Summa on maksimissaan 2 250 euroa vuodessa ja omavastuu on 100 euroa. Vähennyksen ehtona on, että yritys on ennakkoperintärekisterissä. Mikäli esimerkiksi omakotitaloasuja palkkaa maalarin, hän vähentää maksamastaan palkasta 15 % ja palkan sivukulut. Myös palkan perusteella tehtävän kotitalousvähennyksen enimmäismäärä on 2 250 euroa ja omavastuu on 100 euroa.
Kotitalousvähennys vähennetään maksettavista veroista. Kumpaakin etua on heikennetty aikaisemmista vuosista.
– Sillä ei ole väliä kuka kiinteistön omistaa, vaan kotitalousvähennykseen on oikeutettu henkilö, joka asuu kiinteistössä tai asunnossa ja toimii teetetyn työn maksajana, Korpela muistuttaa.
Vaikka vähennystä voi saada kiinteistöön liittyvistä perusparannuksista, niin sitä ei saa lakisääteisistä erikoistöistä kuten nuohouksesta.
– Sähköviestimien kuten television asennuksen ja opastuksen voi laittaa kotitalousvähennyksiin, mutta sähkölieden kohdalla taas ei, Korpela kertoo.
Korpela muistuttaa tarkistamaan joko puhelimitse verohallinnolta tai yritys- ja yhteisötietojärjestelmän (ytj.fi) verkkosivuilta sen, että yritys kuuluu ennakkoperintärekisteriin.
– Jos yritys ei ole kyseisessä rekisterissä, niin kotitalousvähennystä ei voi saada.
Ennakkoon on hyvä sopia myös siitä, että laskulle on eritelty työnosuus sekä tarvikkeet, koska kotitalousvähennyksen saa vain työn osuudesta.
Vuokrauskäytössä olevan asunnon remontista aiheutuneet kulut voidaan vähentää kokonaisuudessaan verotuksessa joko perusparannuksena tai vuosikorjauksena.
– Kun puhutaan vuosikorjauksesta, on kyse vanhan korjaamisesta. Silloin kulut voidaan vähentää kokonaisuudessaan yhdellä kertaa. Peruskorjauksessa on kyse käytettävyyden parantamisesta. Jos kyseessä on asunto-osake, niin vähennys tehdään tasaisesti 10 vuoden aikana, Korpela kertoo.
– Jos perusparannusmenoista on vielä jotakin vähentämättä kun asunto myydään, niin sitä vähennetään jäljellä olevat menot myyntivoittoa laskettaessa.
Peruskorjaus siis koskee asioita, jotka parantavat asunnon tasoa merkittävästi.
– Jos sijoitusasunnon kylpyhuoneremontissa uusitaan pinnat ja asennetaan lattialämmitys, jota ei ole ennen ollut, niin silloin asiat täytyisi eritellä vuosi- ja peruskorjaukseen. Vaikka vuokratulot menisivät miinuksen puolelle remonttivuonna, verohyödyn siitä kuitenkin saa, Korpela kertoo.
Miinusmerkkiset vuokratulot vähennetään ensin saman vuoden muista pääomatuloista. Jos ne eivät riitä tehdään alijäämähyvitys ja jos sekään ei riitä, vahvistetaan pääomatulolajin tappio, jonka voi vähentää 10 seuraavan vuoden aikana saaduista pääomatuloista.
Mikäli kyseessä on vuokralla olevan omakotitalon remontti, niin rakennuksen perusparannusmenot lisätään rakennuksen hankintahintaan, joka voidaan vähentää vuokratuloista vuotuisina 4 %:n poistoina. Verohyöty remontista tulee siis omakotitaloa vuokraavalle hitaammin, kuin osakehuoneistoa vuokraavalle. Rakennusta myytäessä myyntihinnasta ei voi vähentää sitä osaa, joka on jo vähennetty verotuksessa edellä mainitulla tavalla.
Oikaisukäytäntö muuttui
Mikäli veroilmoitus on unohtunut täyttää, niin vielä tänä vuonna voi hakea oikaisua vuoden 2014 ja sen jälkeen tehtyihin veropäätöksiin. Vuoden 2017 verotuksesta alkaen oikaisua on haettava kolmen vuoden kuluessa verovuoden jälkeen.
– Jos on saanut sijoitusasunnon esimerkiksi perintönä alkuun voi olla epäselvää mitä kaikkea veroilmoituksessa tulee ilmoittaa. Yleensä sijoitusasunnon tau useamman omistajat ovat hyvin perillä asioista, Korpela toteaa.
Hän muistuttaa, että mikäli hankkii sijoitusasunnon, kannattaa olla tarkkana remontin ajankohdasta.
– Moni pyrkii hoitamaan asiat kuntoon heti asunnon oston jälkeen. Toisaalta tämä on hyvä asia. Jos kuitenkaan vuokralaista ei vielä ole, niin kuluja ei voi vähentää poistoina vaan ne otetaan huomioon vasta kun asunto myydään eteenpäin.
Korpelan mukaan asia ei tietenkään ole ongelma, vaan se täytyy vain ottaa huomioon.
– Asunto on vuokrauskäytössä ja kulut vähennyskelpoisia, vaikka asunto olisi välillä tyhjillään. Vuokrauskäyttö loppuu vasta kun asunto otetaan muuhun käyttöön, Korpela täsmentää.